Verrentung von Immobilien zwecks vorzeitiger Kapitalisierung

Das Konzept der Immobilienverrentung wird in Deutschland immer verbreiteter. Das Modell hat für Immobilienbesitzer als Lebensende den Vorteil, dass sie ihr Grundeigentum kapitalisieren können, ohne ausziehen zu müssen. Dabei gibt es nicht nur ein, sondern mehrere Verrentungs- und Zahlungsmodelle:

Leibrente oder Zeitrente

Grundsätzlich ist danach zu unterscheiden, ob die Zahlungen an die Lebenszeit des Verkäufers gekoppelt ist (Leibbrente, § 759 BGB) oder an eine definierte Zeitspanne (Zeitrente).

Als Beispiel: Eine Seniorin verrentet ihre Immobilie im Alter von 70 Jahren. Zu diesem Zeitpunkt lebt sie statistisch betrachtet noch ca. 14 Jahre.

• Bei einer Leibrente erhält sie bis zu ihrem Tod einen monatlichen Rentenbetrag. Dieser wird mit dem Todeszeitpunkt sodann eingestellt.
• Bei einer Zeitrente wird hingegen ein Rentenbezug für eine bestimmte Zeitspanne vereinbart (terminierter Zeitraum, z. B. 20 Jahre) und danach eingestellt. Verstirbt sie jedoch früher, gehen die restlichen Rentenraten an ihre Erben, da diese Rentenform nicht personengebunden ist.

Die Zeitrente hat damit den Vorteil, dass sie man zugleich auch seine Erben absichern kann und eine bessere Planungsgrundlage liefert, da die Leibrente eine „Wette auf den Tod“ ist.

Beide Modelle eröffnen daneben die Möglichkeit eines lebenslangen oder zeitlich befristeten Wohnrechts (auch möglich als Nießbrauch, § 1030 BGB).

Einmalzahlung oder monatliche Zahlungen

Möglich anstelle einer monatlichen Rentenzahlung ist auch die Vereinbarung eines Einmalbetrages neben dem Wohnrecht. Diese bietet z. B. den Vorteil, beim Eintritt in den Ruhestand ein noch offenen Immobilienkredit zu tilgen, der sich aus der regulären Altersrente heraus nicht aufbringen lässt. Oder um Kindern einen späteren Erbanfall als sog. Vorerbe bereits noch zu Lebzeiten auszuzahlen. Die Einmalzahlung würde dann aus dem Verkehrswert der Immobilie abzüglich des Nießbrauchs bestimmt.

Als Berechnungsbeispiel: Die Immobilie hat einen Verkehrswert von 400.000 € und könnte für 900 € monatlich vermietet werden. Das lebenslange Wohnrecht, orientiert an der statistischen Lebenserwartung von 84 Jahren, hätte somit einen Wert von 900 x 12 x 14 = 151.200 €. Es verbliebe somit ein „Restkaufwert“ von 400.000 – 151.200 = 248.800 €.

Kombinierte Modelle

Je nach individuellem Lebensbedarf lassen sich diese Modelle auch kombinieren. Leibrentenversprechen unter der Schriftform (§ 761 BGB). Vereinbarungen über die Rechte an Grundstücken sind überdies notariell beurkundungspflichtig und müssen im Grundbuch eingetragen werden, um als dingliche Rechte Wirkung zu entfalten.

Umzug ins Pflegeheim

Lebt der Leibrentenberechtigte weiterhin, aber wird pflegebedürftig und muss ins Heim umziehen und die Immobilie daher verlassen, kommt es auf die getroffenen Vereinbarungen an, ob bei einer dauerhaften Nichtrückkehr das Wohnrecht bereits entfällt oder erhalten bleibt, mit der Konsequenz, dass die Immobilie ab dieser Zeit vom Leibrentenberechtigten auch vermietet werden könnte.

Bei der Planung einer Verrentung von Immobilieneigentum sollten daher die Interessen des Eigentümers zunächst sehr sorgfältig – auch in Gesprächen mit Angehörigen – ermittelt werden, bevor ein Kaufinteressent gesucht wird.

Erstellt am 06.10.2019