Elementarschäden an der Mietsache? Rechte und Pflichten der Vermietenden und Mietenden

Offenbar wird das Dasein der Menschen in Zukunft durch extreme Naturereignisse auf die Probe gestellt werden. Mieter und Vermieter sind sich in Katastrophensituation häufig über ihre Rechte und Pflichten im Ungewissen.

Schadensersatzansprüche der mietenden Partei?

Im Mietverhältnis hat grundsätzlich der Vermieter gem. § 536a BGB verschuldensunabhängig für vor Abschluss des Mietvertrags entstandene Mängel einzustehen. Schäden durch unvorhersehbare Hochwasser stellen im Kontext des § 536a BGB keine Mängel dar. Den Vermieter trifft kein Verschulden am Hochwasser und den daraus entstandenen Schäden.

Aus diesem Grund stehen dem Mieter keine Ansprüche auf Schadensersatz zu. Diese kämen höchstens in Betracht sollte der Vermieter mit der Beseitigung der Mängel in Verzug geraten und dadurch zusätzliche Schäden entstehen.

Reparatur- und Instandhaltungspflicht der vermietenden Partei

Der Vermieter ist jedenfalls zur Reparatur- und Instandhaltung der Mietsache verpflichtet (§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB), sodass dem Mieter ein Anspruch dieser Art gegen den Vermieter zusteht. Dieser könnte ihn beispielsweise zum Abpumpen des Wassers oder zur Trockenlegung der Wohnung verpflichten. Hierbei muss eine Reparatur- und Instandhaltung dem Vermieter jedoch grundsätzlich wirtschaftlich zumutbar sein. Der Wert des Objekts und der Aufwand für Instandhaltung oder Reparatur sollten nicht in deutlichem Missverhältnis zueinander stehen.

Umlagen auf die Miete

Daraus entstehende Reparaturkosten sind ebenfalls nicht auf die Mieter umzulegen, da der Vermieter verpflichtet ist, dem Mieter gem. § 535 Abs. 1 S. 2 BGB die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Dies ist ebenfalls der Grund, weshalb der Mieter ebenso nicht dazu verpflichtet werden kann bei Aufräumarbeiten in der Wohnung zu helfen. Er muss allerdings jegliche Schäden anzeigen. Wird infolge eines Hochwasserschadens nun eine Versicherung durch den Vermieter abgeschlossen oder wird in besseren Hochwasserschutz investiert, so ist es möglich diese Versicherungsprämien auf die Miete umzulegen.

Ein Versäumnis dieser Schadensanzeige durch den Mieter kann allerdings Schadensersatzansprüche der vermietenden Partei begründen. Deshalb ist im Optimalfall der Schaden frühzeitig dem Vermieter anzuzeigen und im Folgenden die Schadensbeseitigung bei Nichtbeachtung unter Fristsetzung zu fordern.

Schäden an Mietinventar und nicht mitvermieteten Gegenständen

Im Übrigen hat der Vermieter nur die Schäden an mitvermieteten Gegenständen, wie beispielsweise einer Küche oder anderer Einrichtungsgegenstände, zu begleichen, während der Mieter Schäden an eigenen Gegenständen selber zu tragen hat.

Mietminderung

Gemäß § 536 BGB kann bei einer Einschränkung oder vollkommenen Unbenutzbarkeit der Wohnung oder einer Evakuierung die Miete auf 100% gemindert werden. Vorzugswürdig erscheint, die Miete nicht „auf eigene Faust“ zu mindern, sondern am besten die gesamte Miete um einen auf die jeweilige Situation angepassten Prozentsatz der Miete nur unter Vorbehalt zu bezahlen. Ansonsten könnte der Vermieter im Zweifel seinerseits ein Kündigungsrecht haben, sollte sich die Mietminderung als unbegründet herausstellen. So entschied der Bundesgerichtshof, dass dem Vermieter ein fristloses Kündigungsrecht aufgrund Zahlungsverzug zusteht, wenn der Mieter hätte erkennen müssen, dass die tatsächlichen Voraussetzungen seines Minderungsrechts nicht bestanden (so BGH, Urteil VIII ZR 138/11 vom 11.07.2012). Deshalb sind sicherheitshalber dem Vermieter die Mängel anzuzeigen (§ 536c BGB) und die Miete unter Vorbehalt zu zahlen. Sollte sich zwischen den Parteien dazu keine Einigung erzielen lassen, steht dem unter-Vorbehalt-zahlenden Mieter mit Möglichkeit einer Feststellungsklage offen. Etwaige Mietvertragsklauseln, die das Recht zur Mietminderung in Fällen höherer Gewalt einschränken, sind unwirksam.

Zerstörung der Mietsache

Wie beeinflusst aber eine vollkommene Vernichtung der Wohnung oder des Mietshauses das Mietsverhältnis? Wie das Landgericht Karlsruhe (10 O 683/03, Urteil vom 07.04.2004) bereits entschied, erlischt der Mietvertrag automatisch bei vollständiger Zerstörung der Mietsache, gemäß §§ 275 Abs. 1, 326 Abs. 1 S. 1 BGB. Sollte es also im Zuge eines stärkeren Elementarschadensereignisses zu einem Untergang der Mietsache kommen, geht damit auch das Mietverhältnis unter.

Ein Beitrag von Leah Feyh.

Erstellt am 08.09.2021